住建部：落實降首付、降...
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發布 : 07-28
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第一波真利好來了！7月27日深夜，樓市迎來了7·24會議后的第一波真利好！住建部官方發文，住建部部長倪虹召開企業座談會，就建筑業高質量發展和房地產市場平穩健康發展與企業進行深入交流。我們直接拎出大家關注的重點↓↓↓丨降低購買首套住房首付比例和貸款利率干貨解讀：直接利好首套購房者+激活新房市場，首套住房首付比例和貸款利率有望繼續下調。干貨預測：首付降至20%、首套貸款利率出現打折（9-9.8折）詳細分析：接下來會怎么降？對于西安，我們也來個大膽的預測：按照西安現行的首付比例和貸款利率來看，首套房商貸最低首付比例30%、貸款利率為4%（最新LPR4.2%-20bp）。根據6月26日易居房地產研究院發布《購房首付比例政策研究》來看，目前全國20個重點城市首套房比例平均值為24%，具體來看，共分為三檔，即35%、30%、20%。而利率方面，根據貝殼研究院數據，7月百城首套主流房貸利率平均為3.9%。分城市能級來看，一、二、三四線城市首套房貸利率分別為4.50%、3.88%、3.88%。從數據，我們可以期待的是，西安的首套首付比例，很有可能會“隨大流”，將首付降至20%，與公積金首付比例平齊。而首套房貸款利率，將會有兩種可能：LPR再次下調的全國普降或很有可能也會再次出現2015年左右的“打折”政策。重點來看“打折”政策，目前貸款利率已經是有史以來最低，這也意味著首套房貸利率很可能并不會有太大折扣，但9-9.8折還是可以期待一番。也就是說，后續是否會出現首套貸款利率在3.6%-3.92%，值得期待。丨個人住房貸款“認房不用認貸”干貨解讀：直接利好改善置換購房者，減少壓力＆激活新房市場＆刺激二手房市場；干貨預測：個人住房貸款“認房不用認貸”詳細分析：這一條政策，直接全面覆蓋整個市場，同時激活了新房和二手房市場。認房不認貸。認房不認貸的重點在“房”上，一個簡單的公式是：有房+貸款還清=二套房；有房+貸款沒還清=二套房；沒房（或賣掉）+貸款還清=首套房；沒房（或賣掉）+貸款沒還清=首套房。這將直接刺激到賣一買一的改善置換人群，首套房的認定下，也極大的緩解了置業改善類房源的壓力，這樣的誘惑力，很有可能會激活大量的改善置換需求。同時，二手房市場在改善人群賣一買一的過程中，二手房房源供應也會明顯出現增量，結合目前的“帶押過戶＆稅費減免”，短期內二手房市場會出現房東急售的價格內卷現象。短期內（一個季度或半年內）受到這類供應內卷，二手房價格還將處在一個平穩微跌的環境，隨著置換需求的平緩以及本身價格去泡沫周期結束，價格將逐漸恢復平穩。需要提醒的是，本身產品好、地段好、配套好的二手房，如果不是急出，建議還是保持平穩心態，不要被動“割肉”。丨改善性住房換購稅費減免干貨解讀：直接利好改善置換購房者＆激活二手房市場，換購過程中稅費將減免，主要涉及個稅、增值稅、契稅。干貨預測：個稅退稅時間延長、增值稅減免、契稅減免，改善面積判定擴大。詳細分析：首套房利率降低+認房不認貸的組合技，直接刺激到有改善需求的購房者們。還在猶豫？沒關系，再來點誘惑~從目前來講，買賣二手房主要涉及到的稅費主要集中在個人所得稅、增值稅、契稅方面。個稅費，根據2021年財政部稅務總局發布的《關于契稅法實施后有關優惠政策銜接問題》的公告顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對一年內賣一買一的購房者，可以予以個人所得稅的退稅優惠。從現下來看，這個政策有望獲得延長。而增值稅和契稅方面，分別對持有年限和面積方面有稅費收取，按照改善產品來看，如果都不滿足減免條件，加起來會有7%左右的稅費收取。而從現下來看，這樣的稅費很有可能會出現減免。同時，在契稅方面，目前實行的是90㎡為分界線，以下為1%，以上為2%。而從現下來看，后續政策方面很有可能會對面積有一個更為科學的劃分，并對稅費進行一定的優惠減免，值得期待。再加上目前中介服務費內卷、帶押過戶，也一定程度上會加速二手房的流通性，從而激活二手房市場。回到正文，除了三個政策外，倪虹部長的話，還值得細細品讀：例如，建筑業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用＆鞏固房地產市場企穩回升態勢；例如，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好（篇幅關系，省略上面三個政策）...等政策措施；可以明顯感知到的是，樓市已經正式進入“上行軌道”。同時，也更加期待的是，后續政策工具箱還有哪些“法寶”＆“組合技”會被釋放？關于這一輪利好，大家有什么看法和想法？不妨一起來評論區討論討論~