摘要：判斷樓市趨勢，不能只看“環比”。傳統樓市有“金三銀四”的說法。不過，上海在經歷暖意融融的3月之后，小陽春似乎“戛然而止”。近日，多家上海房地產經紀機構監測數據顯示，4月份，全市二手房成交量不到1.8萬套，相比3月份的2.4萬套，環比下降26%，甚至低于2月份的1.9萬套。與此同時，“二手房掛牌量突破40萬套”的消息也在各大微信購房群傳播。有觀點認為，上海樓市正在遭受重挫。那么，真實情況到底如何？判斷樓市趨勢，不能只看“環比”首先，4月份二手房成交量正常嗎？“業內普遍認為，單月交易量1.5萬套是一條基準線，低于這條線，市場是偏‘冷’的。”上海中原地產分析師盧文曦說，經比對可發現，4月份的交易量其實處于正常范圍。記者發現，不少自媒體號是根據環比數據得出“重挫”“暴跌”等結論，但卻忽略了，上海3月份的樓市是比較活躍的，交易量達到2.4萬套，創下19個月以來的最高值。如果拿3月作為基數來比較，自然顯得落差較大。采制：戚穎璞“我在中介行業做了11年，樓市出現短期波動是正常的。”上海中原地產世紀花園分行高級店董潘雪蓮認為，4月份二手房交易降溫，屬于市場的理性回調。在上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾看來，回落原因有二。一是，今年年初積累的購買力已經得到充分釋放。二是，4月份穿插了清明假期和五一小長假，如果剔除節日因素，鏈家在全上海的帶看量還是平穩的。“受大環境影響，市場預期沒有顯著回升，購房者做選擇比較理性。”上海中原地產門店負責人李曉乾說。其門店在4月份共完成4單二手房交易，均屬于有自住需求的置換型交易。“其中有兩單是‘以小換大’，業主本來就住在花木路附近，但是家里人口變多，就決定在附近換一套更加寬敞的房子。還有兩單是孩子有學位落戶需求，家長把房子換到了花木路附近。”他說。那么，上海樓市到底是冷是熱？業內人士表示，判斷樓市的長期趨勢，不能只依據一兩個月的數據。而根據鏈家統計，上海今年1到4月份的二手房累計成交量，要好于去年同期，也好于2020年同期水平。除了成交量，還要看交易價格。雖然每個月的成交量有漲有跌，但是交易均價很穩定。從成交均價來看，上海4月份繼續保持在每平方米4萬元左右。在社交平臺上，有的房東覺得房子難賣，也有房東不到一個月就順利賣出。“目前的二手房市場，買賣仍可議價，但空間不會太大。只要價格合理，去化也很快。如果是總價1500萬元以上的改善型房，成交價一般會下調8到10個點。”潘雪蓮說。600萬元以下的剛需房，一般也有5個點的議價空間。40余萬套掛牌量不實，“5年限售”針對性執行記者發現，還有人根據“激增”的掛牌量得出樓市重挫結論，有人查詢“網上房地產”的“二手房”列表詳情，發現展示出來的二手房詳情的確超過了40萬條。“網上房地產”是上海市房產交易中心的官網，但記者了解到，其展示的數據并非二手房，而是二手房核驗碼。李曉乾告訴記者，自2021年7月起，中介機構在掛牌房源前，需要進行備案核驗，每掛牌一套房源，就會得到一個核驗碼。業主在賣房時，一般會選擇在幾家中介機構同時掛牌，因此，一套房就會有多個核驗碼。舉個例子。記者在“網上房地產”查詢發現，閔行區萬源城三期有一套面積172.83平方米的房源，同時在中原地產和我愛我家掛牌，于是就有兩個核驗碼，在列表里，就會顯示有兩條掛牌記錄。但是注意，兩條掛牌記錄，不是兩套房的意思。真實的上海二手房掛牌量，需要在此基礎上去重。根據中原和鏈家數據，上海二手房掛牌量大致在20萬套左右，比前幾年有所增長。業內人士認為，增長的主要原因在于上海新房實行集中推盤之后，供應量的持續增加。上海每年入市新房達8到9萬套，購房者選擇面更大，不少人會借此契機賣房“打新”，導致自住二手房不斷流向市場。多名經紀人強調，目前掛牌的二手房以自住型為主，很少有購入新房再倒賣的現象。記者發現，早在2021年，相關部門就對類似現象進行監管。2021年3月3日，上海發布《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》，對部分住房實施限售政策。即居民按優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。這也意味著，如果樓盤認購人數過多，觸發積分制，購得的新房有5年限售期。每當新一批房源入市時，樓盤列表都會進行限售提示上海市房產交易中心表示，項目認購比（認購組數/準售房源套數）高于入圍比（入圍組數/準售房源套數）的，觸發計分排序規則；所有項目中凡是認購比高于1.3的，繼續實行“5年限售”政策。