壓降土地投資，保現(xiàn)金流安全。中房報記者 曾冬梅 廣州報道5月10日，廈門進行了2023年的首場土地拍賣，共有144家房企參與3幅住宅用地的競拍。如此熱鬧的場面已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)了。2022年，在巨大的市場壓力面前，大部分房企都捂緊了錢袋子，以現(xiàn)金流安全為核心，多賣房、少買地。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，截至2022年末，總土地儲備貨值TOP100房企的貨值總量超過34萬億元，較2021年末下降19%。其中，TOP10房企的總貨值約13.3萬億元，較2021年末減少了約2.1萬億元。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，2022年企業(yè)投資拿地已不再以量取勝，而是將拿地總量控制在一定水平，從投資力度的量化指標來看，除個別企業(yè)外，其他企業(yè)的投銷比均控制在40%以內(nèi)，央企、國企相對更高，多數(shù)民企為個位數(shù)或零。土地儲備的規(guī)模曾經(jīng)是上市房企估值體系中的重要指標，“現(xiàn)在也重要，但排在前面的還有其他指標。”某投行分析師對中國房地產(chǎn)報記者表示，經(jīng)歷了行業(yè)震動，不少房企大病初愈，“我們首先看現(xiàn)金流，這決定了企業(yè)能否活下來，然后再看銷售恢復(fù)、拿地情況。”壓縮投資 土地儲備下降截至5月10日，絕大多數(shù)上市房企都已披露2022年經(jīng)營業(yè)績，可以看到，為應(yīng)對市場寒流，開源節(jié)流成為了房企們的共同抉擇。作為支出的大頭，土地投資的壓縮能夠幫助房企減輕不少現(xiàn)金流壓力。碧桂園集團總裁莫斌在業(yè)績會上表示，面對去年行業(yè)整體極端困難的局面，碧桂園把保交付、保資產(chǎn)、保安全、保信用放在了首要位置，做出了階段性減少投資拿地的決定，全年僅以61億元的權(quán)益地價獲取了9個項目。2022年，萬科共獲取了36個新項目，權(quán)益地價總額約496.4億元。相較2021年的148個新項目、1401.5億元權(quán)益地價總額，地價支出減少了900多億元。2022年也是招商蛇口近年來新增土地儲備最少的一年，全年獲取了56個項目，總地價1279億元，權(quán)益地價766億元。而2021年，該公司拿了113個新項目。“去年全行業(yè)都在確保現(xiàn)金流安全。”該公司財務(wù)總監(jiān)黃均隆如此解釋。在過往的年份，金地集團的權(quán)益投資金額在400億元至500億元，2022年只花了90億元。一邊盡最大努力賣房，一邊異常謹慎的補貨，帶來的結(jié)果便是土地儲備面積和貨值的明顯下降。億翰智庫的統(tǒng)計顯示，截至2022年末，包括萬科、中國海外發(fā)展、招商蛇口、華潤置地在內(nèi)的32家典型房企的土地儲備總建筑面積為10.3億平米，同比減少12%。權(quán)益土地儲備建筑面積仍在2億平方米以上的房企只有碧桂園一家，但相較2021年，該公司減少了約5100萬平方米的土地儲備。同期，萬科也減少了約3100萬平方米的土地儲備，2022年末的數(shù)值約為1.23億平方米。貨值方面，2022年，總土地儲備貨值TOP100的房企中，僅有6家房企的總貨值超過萬億元，較2021年減少2家。排在第一位的是保利發(fā)展，總貨值約2.33萬億元，排在第十位的是龍湖集團，總貨值約0.79萬億元。在貨值榜中，前10位房企的貨值總量約13.3萬億元，而2021年的數(shù)據(jù)是15.4萬億元。如果是分析銷售百強房企，不難發(fā)現(xiàn)，他們的總土地儲備貨值自2020年以來逐年遞減，2022年末已降至32萬億元，與2020年相比，下降了25%。聚焦再聚焦 集中投向一二線城市土地儲備在上市房企的估值體系中占據(jù)重要地位，在地價不斷上漲的景氣周期，NAV（凈資產(chǎn)價值）估值法逐步成為了地產(chǎn)行業(yè)的主流估值方法，一度推動了房企對土地儲備的過分崇拜，使得不少企業(yè)陷入儲備土地——做大市值——融資——再儲備土地的規(guī)模競賽中。東北證券在3月份發(fā)布的報告中表示，以項目和土地為基礎(chǔ)是房地產(chǎn)公司的最大特點，NAV估值法可以準確地將土地儲備的質(zhì)與量反映到企業(yè)價值中去，但忽略了房企的持續(xù)經(jīng)營能力。近兩年，部分規(guī)模房企的出險也促使資本市場重新審視土地儲備這一指標的現(xiàn)實意義。上述投行分析師表示：“土地儲備規(guī)模已經(jīng)不是最受關(guān)注的指標了，在這個階段，我們認為結(jié)構(gòu)更重要。土地儲備集中在一二線城市的房企會更受歡迎，因為風(fēng)險小，至少資產(chǎn)可以周轉(zhuǎn)。”房企們也偏愛更具確定性的一二線城市。保利發(fā)展總經(jīng)理周東利表示，2022年下半年以來，行業(yè)支持性政策的效果不斷體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場熱度修復(fù)。但城市分化特征延續(xù)，經(jīng)濟基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市恢復(fù)速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢。“2023年以來依然呈現(xiàn)出這樣的特點。”2022年，該公司在38個核心城市的拓展金額占比高達98%。金地集團總裁黃俊燦認為，在市場調(diào)整期，一線及強二線城市的投資項目具有更強的安全性和流動性，在政府土地限價和土地市場競爭相對較弱的形勢下，這些城市的項目收益率也出現(xiàn)了明顯的回升，因此公司當(dāng)前階段的投資布局以一線和強二線城市為主。中國海外發(fā)展去年新增了50宗土地，購地金額約1208.7億元，新增貨值2403.4億元，其中一二線城市的貨值占87%。該公司表示，未來投資還將進一步聚焦一線及二線重點城市。招商蛇口2022年在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別為94%和90%，單城投放權(quán)益地價高達31億元。其新獲取項目的土地均價約1.76萬元/平方米，地價房價比達到71.9%，較2021年提升10.1個百分點，調(diào)倉的目的很明顯。萬科亦是如此，2022年新增項目的平均地價約為1.23萬元/平方米，較2021年的0.67萬元/平方米大幅提升。碧桂園去年新增的項目有七成是位于一二線城市，未來三至五年內(nèi)，該公司希望能調(diào)整土地儲備布局，一二線城市和三四線城市各占一半。僅僅是聚焦一二線城市還不夠，部分房企還希望優(yōu)中選優(yōu)。華潤置地重點布局了28個城市，今年計劃重點戰(zhàn)略性投資其中的12個，剩下16個城市將作為機會型項目擇機考量。龍湖集團表示，今年要嚴守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)，堅持按照20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域。2021年，美的置業(yè)布局了29個核心城市，2023年該公司計劃進一步聚焦到20個以內(nèi)。